Der folgende Beitrag ist im wesentlichen eine
leicht veränderte Fassung der Einleitung des im Leue-Verlag erschienenen
Buches von Christoph Haller: „Leerstand
im Plattenbau: Ausmaß – Ursachen – Gegenstrategien“
(Edition Stadt und Region, Band 4, Berlin 2002), ergänzt um Teile
des Vorwortes zu diesem Buch von Prof. Dr. Werner Rietdorf. Den Problemen und Chancen der Weiterentwicklung der
großen, industriell errichteten Neubaugebiete im Osten Deutschlands
wurde seit der Wende und Wiedervereinigung seitens der Bundes- und
Länderpolitik, der Kommunen und Wohnungsunternehmen wie auch der Städte-
und Wohnungsbauforschung eine große Aufmerksamkeit entgegengebracht,
wohnten doch 1990 nahezu 25 Prozent der Menschen der neuen Bundesländer
in diesen sogenannten Plattenbaugebieten. Inzwischen sind vielerorts
zwei Drittel bis drei Viertel dieser Bestände bautechnisch und energieökonomisch
saniert worden. Das Wohnumfeld wurde verbessert, das Wohnungsangebot
durch Modernisierung und ergänzenden Neubau erweitert. Durch eine
aktive Öffentlichkeitsarbeit versuchen die Kommunen, die Stadt(teil)verwaltungen
und die Wohnungsunternehmen, das Image solcher Siedlungen wie Berlin-Hellersdorf
und –Marzahn, Leipzig-Grünau oder Rostock-Lütten Klein dauerhaft
zu verbessern. Besorgnis über strukturelle Leerstände In die berechtigte Freude über das Erreichte mischt
sich allerdings besonders seit den letzten drei Jahren eine zunehmende
Besorgnis über die langfristigen Perspektiven solcher Gebiete, da
in ihnen in zumeist unerwartetem Umfang bzw. in einem oft nicht für
möglich gehaltenen Tempo Wohnungsleerstände, und zwar strukturelle
Leerstände, entstehen, die aller Voraussicht nach nicht reversibel
sind. Die Gründe dafür sind zwar regional oder lokal teilweise unterschiedlich,
im wesentlichen geht es dabei aber um Konsequenzen aus der seit Anfang
der 90er Jahre im Osten Deutschlands entstandenen demographischen
Schrumpfung infolge Geburtenrückgang und Sterbeüberschuss, Verkleinerung
der Haushalte und Überalterung der Bevölkerung, um anhaltende Ost-West-Wanderungen
vor allem junger, mobiler Erwerbshaushalte sowie um Wegzüge in randstädtische
oder im Stadtumland neu entstandene geringgeschossige Wohnanlagen
bzw. Eigenheime. Das Bemerkenswerte ist, dass man noch bis vor wenigen
Jahren vielfach davon ausging, der Leerstand sei vermutlich nur ein
vorübergehend auftretendes Problem, das man nach Art des in den alten
Bundesländern bekannten Prinzips des sogenannten Schweinezyklusses
zu bewerten habe. Auffassungen dieser Lesart waren sowohl für manche
Kommune, als auch für nicht wenige Wohnungsunternehmen charakteristisch.
Inzwischen, da es in den neuen Ländern einen Wohnungsleerstand von
insgesamt mehr als einer Million Wohnungen gibt und eine wachsende
Anzahl von Plattenbaugebieten dauerhafte strukturelle Leerstände von
bis zu 20 oder 25 Prozent aufweisen, hat ein bemerkenswertes, wenn
auch oft noch zögerliches Umdenken eingesetzt, aus dem sich aber in
angemessener Dynamik ein entsprechendes Umsteuern ableiten muss, will
man nicht Gefahr laufen, dass Teile der industriell errichteten Neubaugebiete
über kurz oder lang zu „Geisterstädten“ werden, die mit
großer Wahrscheinlichkeit in Zukunft auch bleibewillige Bewohner
in der Nachbarschaft abschrecken und vertreiben. Leerstandsprobleme sind strategische Probleme und
als solche ohne jeden Zweifel auch Probleme für die Forschung. Die
aber setzt sich mit dem Phänomen, den Ursachen und Konsequenzen des
wachsenden „Platten“-Leerstandes erst seit relativ kurzer
Zeit auseinander. Verwiesen sei in diesem Zusammenhang auf einschlägige
Fachtagungen und Workshops, die das Institut für Regionalentwicklung
und Strukturplanung seit 1998 in Schwedt/Oder, Hoyerswerda und Wolfen
durchgeführt hat. Bei den Wohnungsunternehmen gibt es ebenfalls seit
etwa diesem Zeitpunkt eine spezielle Arbeitsgruppe „Leerstand“,
und im Verlauf des Jahres 2000 erarbeitete im Auftrag des Bundesministeriums
für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen eine mit bundesweiten Experten
besetzte Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel
in den neuen Ländern“ grundlegende Empfehlungen zum Umgang mit
dem Leerstand in den neuen Ländern, die nunmehr in einem speziellen
neuen Förderprogramm „Stadtumbau Ost“ ihren Niederschlag
gefunden haben. Die Diskussion um den Leerstand Der zunehmende Wohnungsleerstand in vielen Plattenbaugebieten
der neuen Bundesländer wurde in den letzten Monaten verstärkt in den
Medien thematisiert. Mit der erschreckenden Zahl von einer Million
leerstehenden Wohnungen in Ostdeutschland soll die Öffentlichkeit
aufgerüttelt werden. Dabei wird die Diskussion um den Leerstand nahezu
ausschließlich in Zusammenhang mit den Plattenbauten geführt. In manchen
Zeitungsartikeln werden die Zahlen derart verfälscht, dass plötzlich
von einer Million leerstehenden Plattenbau-Wohnungen die Rede ist.
Tatsächlich stehen in vielen Städten fast ausschließlich Plattenbauwohnungen
leer; dies sind jedoch oftmals Städte, deren Wohnungsbestand zu annähernd
100 % aus industriell errichteten Gebäuden besteht (z.B. Schwedt/Oder,
Stendal und Leinefelde). In anderen Kommunen, die über Altbausubstanz
in nennenswertem Umfang verfügen (z.B. Magdeburg oder Leipzig) sind
auch diese Altbaubestände nicht unwesentlich vom Leerstand betroffen.
Es ist daher offensichtlich, dass nicht ausschließlich die spezifischen
baulich-räumlichen Merkmale der in Plattenbauweise errichteten Gebäude
für deren abnehmende Akzeptanz bei den Mieterinnen und Mietern verantwortlich
sind. Nicht nur in den Medien, sondern auch in der Fachliteratur
wurde in den vergangenen zehn Jahren eine umfassende Diskussion über
den Status und die Besonderheiten der ostdeutschen Plattenbausiedlungen
geführt. Dabei setzte sich mehr und mehr die Erkenntnis durch, dass
diese Bestände aufgrund ihrer quantitativen Dimension für die Wohnungsversorgung
der neuen Bundesländer auch langfristig unverzichtbar sind, obwohl
auch die Forderung nach dem Abriss ganzer Siedlungen immer wieder
aufgeworfen wurde. In Zusammenhang mit dem zunehmenden Wohnungsleerstand
ist nun seit ca. zwei Jahren eine Intensivierung der Fachdiskussion
zu beobachten; die umfassende wissenschaftliche Auseinandersetzung
mit diesem aktuellen Planungsproblem steht jedoch noch am Anfang.
[...] Auffällig in der öffentlichen und der fachlichen
Diskussion ist, dass es fast immer um eine vermeintlich einzige und
unausweichliche Konsequenz zur Lösung des Problems geht: Den Abriss
von Teilen der Plattenbausiedlungen. Andere Lösungsstrategien werden
– so scheint es – nur unzureichend diskutiert und in den
seltensten Fällen konsequent umgesetzt. Ob sich diese Vermutung bei
intensiver Auseinandersetzung mit der Thematik bestätigen läßt, oder
ob sich vielleicht bei näherer Betrachtung zeigt, dass sinnvolle Alternativstrategien
zum Abriss und Rückbau von Wohnraum durchaus existieren und angewandt
werden, muss hinterfragt werden. Von besonderer Bedeutung ist es in diesem Zusammenhang,
durch eine objektive Auseinandersetzung mit dem Thema den Interessen
aller beteiligten Akteure aus Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft
sowie der Bewohnerinnen und Bewohner der betroffenen Siedlungen Rechnung
zu tragen. Dabei sollen möglichst viele Aspekte der Leerstandsproblematik
aufgezeigt werden und es soll durch die Darstellung differenzierter,
handlungsorientierter Ansätze – insbesondere hinsichtlich der
Vielzahl möglicher Gegenstrategien – erstmalig eine zusammenfassende
Betrachtung der miteinander verflochtenen Ebenen erarbeitet werden. Zentrale Fragen Folgende zentrale Fragen sind zu klären: -
In welchem Umfang sind die Plattenbauten der
neuen Bundesländer von Wohnungsleerstand betroffen? In welcher Weise
haben sich diese Wohnungsleerstände in den letzten Jahren verschärft?
-
Welche Gründe gibt es für den Wohnungsleerstand
in den neuen Bundesländern? Welche dieser Ursachen betreffen ausschließlich
die Bauform „Platte“ und welche Schlussfolgerungen lassen
sich daraus ziehen? -
Welche Folgen hat der Wohnungsleerstand für
die betroffenen Siedlungen, für deren Bewohnerinnen und Bewohner,
für die Kommunen, für die Wohnungsunternehmen? Inwieweit sind die
Interessen dieser Akteure miteinander verflochten? -
Welche Maßnahmen sind zur Reduzierung der
Leerstände denkbar? Welche Aspekte müssen bei diesbezüglichen Strategien
beachtet werden? Wie sind die Möglichkeiten und Grenzen solcher Gegenstrategien
zu bewerten? [...] Alleine der hier dargestellte kurze Fragenkatalog
macht deutlich, in welch vielfältiger Weise die unterschiedlichen
Handlungsfelder der Stadt- und Regionalplanung tangiert werden: Städtebauliche
Fragestellungen sind dabei ebenso von Bedeutung wie wohnungswirtschaftliche
Überlegungen; sozialstrukturelle Problemlagen müssen auf Grundlage
demographischer und ökonomischer Entwicklungen differenziert analysiert
werden; politische und gesetzliche Rahmenbedingungen sind zu beachten
und zu hinterfragen und nicht zuletzt spielt vor dem Hintergrund der
Abriss- und Rückbauüberlegungen die Diskussion um eine nachhaltige
Entwicklung der Städte eine wichtige Rolle. [...] Ursachen [...] Rückblickend auf die nur wenige Jahre andauernde
Periode erhöhter Wohnungsleerstände in westdeutschen Großsiedlungen
in den 1980er Jahren ist auch die Frage zu klären, inwieweit das Leerstandsproblem
eine Erscheinung der Bauform Großsiedlung an sich ist bzw. welche
spezifischen Ursachen alleine auf die neuen Bundesländer und deren
Plattenbaugebiete zutreffen. Für die dortige Situation [...] sind
für die steigenden Wohnungsleerstände im wesentlichen zwei Kriterien
ursächlich: Zum einen geht es um die qualitativen Defizite und Mängel
der Plattenbaugebiete, zum anderen um die sozialstrukturellen Wandlungsprozesse
in den neuen Bundesländern. [...] Hier zeigt sich, dass bestimmte
Spezifika der standardisierten Gebäude und Wohnungen bei hohen Leerständen
genauso eine Rolle spielen können wie die städtebauliche Struktur
der Siedlungen, wobei jedoch – je nach Bautyp und Baualter –
unterschiedliche Ausgangsvoraussetzungen gegeben sind. Eine zentrale
Bedeutung für die Attraktivität der Siedlungen und somit auch hinsichtlich
der Nachfrage nach dort befindlichem Wohnraum kommt dem unmittelbaren
Wohnumfeld zu. Dabei wird der Begriff ‚Wohnumfeld‘ im weitesten
Sinne verstanden: Es geht dabei nicht nur um die Defizite bei der
Gestaltung der gebäude- und siedlungsbezogenen Frei- und Aufenthaltsflächen,
sondern auch um die mit der Verkehrserschließung und dem ruhenden
Verkehr zusammenhängenden Probleme sowie die Entwicklungsmöglichkeiten
der vorhandenen (bzw. nicht vorhandenen) wohnungsnahen Infrastruktur.
[...] Nach einer vom IRS und der Universität Rostock
erarbeiteten Mobilitätsstudie, in der die Bevölkerungs- und Sozialstruktur
von sechs Siedlungen in Mecklenburg-Vorpommern untersucht wurde, ergibt
sich ein differenziertes und – das verdeutlichen die Ergebnisse
vergleichbarer Studien – repräsentatives Bild der in die Siedlungen
ein- bzw. aus ihnen ausziehenden Menschen. Dabei zeigt sich, dass
die sich abzeichnenden Segregationstendenzen bereits zu neuen Räumen
sozialer Benachteiligung geführt haben. Dies ist eine zentrale, aber
nicht die einzige Folgeerscheinung der steigenden Wohnungsleerstände.
Maßnahmen und Strategien [...] Zunächst geht es um ‚klassische‘
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der Gebäude und Wohnungen
sowie um die Weiterentwicklung des Wohnumfelds auf Grundlage der Defizite
und Mängel. Weitere Möglichkeiten, durch bauliche Maßnahmen eine Verbesserung
der Leerstandssituation zu bewirken, bestehen in der Umnutzung von
Wohnraum, in Grundrissveränderungen und Wohnungszusammenlegungen sowie
in Abriss und Rückbau nicht mehr benötigter Gebäude und Wohnungen.
Jedoch kommen nicht nur bauliche Maßnahmen in Frage: die vielfältigen
Möglichkeiten von Marketingstrategien der Wohnungsunternehmen und
die Chancen, die in einer den geänderten Verhältnissen angepassten
Mietpreispolitik zu sehen sind, stellen weitere Optionen dar. Die
Wohnungsunternehmen sind allerdings ohne finanzielle Absicherung oftmals
nicht mehr in der Lage, ihren Aufgaben nachzukommen, weshalb auch
Maßnahmen zu ihrer Liquiditätssicherung als (politisch steuerbarer)
Beitrag zum Leerstandsabbau gesehen werden müssen. Die Wohnungsleerstände in den Plattenbausiedlungen
werden mit Sicherheit in den nächsten Jahren ein Thema sein, das die
politische und stadtplanerische Diskussion in den neuen Bundesländern
bestimmt. Dennoch stehen wir erst am Anfang einer umfassenden Aufarbeitung
des Themas. So steht am Ende die Forderung, dass es bei der Auseinandersetzung
mit den steigenden Wohnungsleerständen unerlässlich ist, die Betrachtungsebene
nicht auf die betroffenen Siedlungen zu reduzieren, sondern gesamtstädtische
Analysen und Handlungskonzepte zu erarbeiten.
