Die Wohnverhältnisse in Chemnitz, mit 247.000 Einwohnern drittgrößte und entwicklungsstarke Stadt in Sachsen, haben sich seit der politischen Wende erheblich verbessert. In sechs Gründerzeitwohngebieten rund um die neue Innenstadt greifen sichtbar Städtebaufördermaßnahmen. Die Chemnitzer Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von gesamt ca. 80.000 Wohnungen (knapp 50 % aller Wohnungen in Chemnitz) haben seitdem 1,7 Mrd. in die Modernisierung von mehr als zwei Dritteln ihrer Gebäude investiert und damit auch stadtentwicklungspolitische Verantwortung übernommen. Trotzdem ist Chemnitz von 16 % Einwohnerverlust seit 1990 und derzeit 25 % Wohnungsleerstand gezeichnet. Der Wohnungsmarkt ist zu stabilisieren, die Attraktivität der Stadt weiter zu stärken.

Chemnitz gehört zu den Vorreitern des Stadtumbaus. Bereits im Jahr 2000 hat die Stadt unter aktiver Mitwirkung der ansässigen Wohnungsunternehmen und in Eigenleistung der städtischen Planungsämter das erste „Handlungskonzept Wohnen“ erarbeitet. Expertengutachten untermauerten die betriebswirtschaftlichen Auswirkungen des zunehmenden Wohnungsleerstandes und die von Beginn an vorhandene Erkenntnis, dass nur gemeinsames, koordiniertes Handeln aller Akteure im Stadtumbau – so der großen Wohnungseigentümer, der Stadt, der Banken und Förderstellen und des Sächsische Innenministeriums – den Stadtumbau in Chemnitz gelingen lassen. So entstand der „Arbeitskreis Wohnen“ als Strategiewerkstatt, ähnlich einem Runden Tisch. Von vornherein wurden städtebauliche und unternehmerische Belange in ihrer Einheit und in partnerschaftlicher Zusammenarbeit gedacht, um Konsens zu finden, der schon aus der Natur der unterschiedlichen – öffentlichen/stadtplanerischen und unternehmerischen - Interessen heraus nicht immer gefunden werden kann.

Aus der Erkenntnis, dass im Falle einer Insolvenz eines Wohnungsunternehmens auch die übrigen Schaden nehmen werden und der Stadt die Handlungsfähigkeit ihrer Partner im Stadtumbauprozess verloren geht, gründete sich im November 2001 die Stadtumbau GmbH Chemnitz als gemeinsame Gesellschaft von fünf der sieben ansässigen Wohnungsgesellschaften (mit der kommunalen Tochtergesellschaft GGG mbH und 4 großen Genossenschaften) und später auch mit Beteiligung der Stadtwerke Chemnitz AG. Die Stadtumbau GmbH ist ein Dienstleistungsunternehmen ohne eigene Immobilienbestände, das steuernde Aufgaben zwischen den Wohnungsunternehmen, der Stadt, den Förderstellen und den Mietern wahrnimmt und den Ausgleich wirtschaftlicher Vor- und Nachteile im Stadtumbau anstrebt. Im Beirat der Stadtumbau GmbH sind der Regierungspräsident und der Vorstand der Sächsischen Aufbaubank – Förderbank in Sachsen vertreten, sodass auch dadurch die Interessen der Stadt im Stadtumbau auf der Ebene des Freistaates unterstützt werden. In der „Steuerungsgruppe Stadtumbau“ werden auf Arbeitsebene der Stadt Problemschwerpunkte des Stadtumbaus zwischen dem Stadtentwicklungsamt, dem Amt für Baukoordination und der Stadtumbau GmbH beraten, was durch unterschiedliche Sichtweisen von Stadtplanern und Praktikern nicht immer konfliktfrei verläuft. Die Stadtumbau GmbH ist gleichberechtigter Teilnehmer im „Arbeitskreis Wohnen“, neben allen Wohnungsunternehmen.

Die Stadtumbau GmbH ist auf der Grundlage eines Vertrages seit Februar 2002 als Beauftragte der Stadt Chemnitz bei der Vorbereitung, Durchführung, Abrechnung und Dokumentation geförderter Stadtumbaumaßnahmen tätig, ähnlich einem Sanierungsträger nach BauGB. Direkter Ansprechpartner bei der Stadt ist das Amt für Baukoordination. Für die Stadt erbringt die GmbH folgende Leistungen:

• Erarbeitung von Konzepten zum Rückbau und der Modernisierung des Wohnungsbestandes für mehrere Eigentümer eines Gebietes,
• Erarbeitung von Sozialplänen, Mieterberatung, Vermittlung von Ersatzwohnraum und Organisation der Umzüge,
• Finanzierungs- und Förderkonzepte für Stadtumbaumaßnahmen,
• Vorbereitung von Förderanträgen und Betreuung der Durchführung geförderter Stadtumbaumaßnahmen für Wohnungsunternehmen und private Eigentümer,
• Verwendungsnachweise und Abrechnung der Fördermittel.

Räumlich erstreckt sich die Tätigkeit der Stadtumbau GmbH auf alle Programmgebiete der Städtebau- und Stadtumbauförderung im Heckert-Wohngebiet, einer großen Plattenbausiedlung mit 30.000 Wohnungen und derzeit der Schwerpunkt der Stadtumbaumaßnahmen in Chemnitz, neben dem partiellen Abriss im Altbaubestand. Bei der GmbH sind 4 Personen beschäftigt, ihr Sitz ist mitten im Wohngebiet.

Die Leistungen der GmbH werden bisher ausschließlich aus Städtebaufördermitteln der Stadt finanziert. Der Rückbau von Wohnungen ist in den nächsten Jahren aber auch in anderen Wohnsiedlungen zu erwarten, sodass durchaus für andere beteiligte Wohnungsunternehmen Bedarf an den Leistungen der GmbH bestehen kann. Die Stadt kann ihre Förderung aber nicht beliebig ausdehnen. Deshalb sollten die Gesellschafter eine Mitfinanzierung der GmbH für die Zukunft nicht ausschließen. Aufgrund ihrer Erfahrungen und Struktur kann die GmbH spezifische Leistungen durchaus effizienter als bei Eigenerbringung der Wohnungsgesellschaften anbieten.

Der Schwerpunkt der Tätigkeit der Stadtumbau GmbH liegt derzeit im Freizugsmanagement der Rückbauobjekte für zwei Wohnungsunternehmen im Heckert-Wohngebiet. Die Eigentümer der Rückbauobjekte werden somit teilweise von Aufgaben entlastet, die bei ihnen in diesem großen Umfang bisher nicht anstanden. Die Lenkung des betroffenen Mieters zu wenigen Kontaktpersonen, die in der Lage sind, effektiv und mit sozialplanerischen Geschick möglichst schnell Lösungen anzubieten, ist bei Freizügen von mehreren tausend Wohnungen innerhalb kurzer Zeit von Vorteil. Bei der Organisation der Ersatzwohnungen wird auf einen Wohnungspool aller in der GmbH vereinten Unternehmen zurück gegriffen und auch versucht, gezielt Mieter in die Innenstadt zu lenken.

Die Gesellschafter der GmbH haben Regelungen über einen anteiligen Mietwertausgleich und die Verrechnung von Genossenschaftsanteilen zwischen dem abgebenden und dem aufnehmenden Unternehmen getroffen. Die Höhe des Ausgleiches hat aber eher den Charakter eines symbolischen Solidarbeitrages und ist kein voller Lastenausgleich – aber ein Ansatz in die richtige Richtung. Die Betroffenheit der an der GmbH beteiligten Wohnungsunternehmen am Leerstand und Rückbau ist aufgrund ihrer Ausgangslage und räumlichen Verteilung ihrer Bestände sehr unterschiedlich. Deshalb ist auch die Inanspruchnahme der Dienstleistungen der GmbH durch ihre Gesellschafter verschieden. Trotzdem stehen alle Gesellschafter weiterhin zu ihrer Beteiligung, um geschlossenes Handeln im Stadtumbau in Chemnitz zu demonstrieren. Die GmbH unterstützt auch den Tausch von Grundstücken zwischen Eigentümern im Rückbaugebiet. Bisher gibt es aber keine Vereinbarung zur Übertragung von Grundstücken an die Stadtumbau GmbH als eine weitere Möglichkeit des Lastenausgleiches im Stadtumbau, obwohl der Gesellschaftsvertrag der GmbH diese Möglichkeit nicht ausschließt. Dazu liegen auch keine nutzbaren Erfahrungen aus anderen Städten vor.

Die Tätigkeit der Stadtumbau GmbH ist nicht auf Maßnahmen von in ihr vertretenen Gesellschaftern beschränkt. Auch Nichtmitglieder können die Dienste in Anspruch nehmen. Ebenso wirkt die GmbH als Beauftragter der Stadt bei Fördervorhaben anderer Eigentümer, die nicht selbst Gesellschafter der GmbH sind. Bei der Mitwirkung an Quartierskonzepten bündelt sie die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen oder zeigt Differenzen auf, die durch die Stadt zu klären sind. Die Planungshoheit verbleibt bei der Stadt, die städtebauliche Konzepte selbst erstellt oder Planer damit beauftragt. Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept der Stadt ist auch Handlungsgrundlage für die Stadtumbau GmbH. Auch die Entscheidung über die Verteilung der Fördermittel für Stadtumbaumaßnahmen verbleibt bei der Stadt, die Nichtmitglieder der Stadtumbau GmbH dabei nicht benachteiligt. Die Stadtumbau GmbH verfügt aber wegen ihrer ständigen örtlichen Präsenz über die notwendige Detailkenntnisse im großen Plattenbaugebiet, die städtische Ämter großer Verwaltungsapparate (unverschuldet) gar nicht erlangen können. Ihr Geschäftsführer war vorher selbst in Funktionen einer großen Wohnungsgesellschaft tätig, sodass ein besseres Verständnis aller Interessenlagen – der Unternehmen, der Mieter, der Stadt – möglich ist. Nach dem Sprichwort „Der Prophet im eigenen Hause gilt nichts.“ kann die GmbH manchmal ein glaubhafterer, externer Dritter gegenüber Eigentümern oder Mietern sein. Somit kommt der GmbH auch bei Bedarf eine Vermittlerrolle zu.

Wesentlichen Anteil hat die Stadtumbau GmbH an der Klärung des Umgangs und der Entsorgung von belastetem Abbruchmaterial im Regierungsbezirk Chemnitz in Zusammenarbeit mit den Umweltbehörden. Ein anderer Schwerpunkt ihrer Arbeit, der an Bedeutung zunehmen wird, ist die Anpassung der Infrastruktur in Stadtumbaugebieten, z.B. der Versorgungsleitungen und Straßen und Stellplätze. Deshalb ist die Beteiligung der Stadtwerke Chemnitz AG an der GmbH sinnvoll und wird eine engere Kooperation mit dem städtischen Tiefbauamt und den Verkehrplanern der Stadt aufgebaut.

Die Stadtumbau GmbH kann als Dienstleister für Dritte auch außerhalb ihres Auftragsgebietes der Stadt (außerhalb des Heckert-Wohngebietes) tätig sein, dann aber auf Kosten des Dritten. Diese Möglichkeit wurde im Wesentlichen noch nicht genutzt.

Als Fazit wird die Stadtumbau GmbH als wichtiger Partner im Stadtumbauprozess in Chemnitz gesehen. Ihre Rolle in Fragen des Lastenausgleichs sollte aber durchaus ausgebaut werden, da sie bisher im Wesentlichen als Dienstleister mit Koordinierungsfunktion tätig ist. Ähnliche Modelle sind für andere Städte im Stadtumbau denkbar und sinnvoll, zum Beispiel wenn mehrere große Wohnungsunternehmen am Stadtumbau beteiligt sind und ein beträchtliches Rückbauvolumen von mehreren tausend Wohnungen mit Freizugsmanagement in kurzer Zeit zu bewältigen ist.