Wohnungsleerstand kann für die bewohnten Wohnungen ein Mehr an Heizenergie bedeuten. Haben die entsprechenden Mieter tatsächlich dementsprechend höhere Heizkosten zu tragen? Inwieweit wird der Vermieter bei Leerstand an den Heizkosten beteiligt?

Teil 1: Leerstandsbedingter Mehr- oder Minderverbrauch an Heizenergie

Leer stehende Wohnungen verbrauchen, da sie indirekt mitbeheizt werden, Heizenergie aus angrenzenden bewohnten Wohnungen. Die Veränderung der Heizenergieverbräuche in den bewohnten Wohnungen ist bei verschiedenen Gebäudetypen je nach wärmetechnischem Sanierungsgrad des Gebäudes sowie Höhe und Verteilung des Leerstandes im Gebäude unterschiedlich ausgeprägt. Am IÖR Dresden wurde eine detaillierte Untersuchung zu den Effekten des Wohnungsleerstandes auf den Wärmebedarf der verbleibend genutzten Wohnfläche durchgeführt. Als typische Repräsentanten für Geschosswohnungsbauten des Wohnungsbestandes wurden für die Untersuchung ein Würfelhaus bis 1918,  ein Gebäude in geschlossener Blockrandbebauung bis 1918 sowie jeweils ein Gebäude der Baujahre 1919 bis 1930, 1950 bis 1960, 1970 bis 1980 und nach 1990 ausgewählt.[1]

Für die genutzte Wohnfläche, kann es in der Gesamtbilanz des Gebäudes je nach Gebäudetyp zu Mehr- aber auch Minderverbräuchen an Heizenergie kommen (Abb. 1).

Abbildung 1:  Einfluss der Leerstandsquote auf den Heizenergiebedarf (Quelle: IÖR)

Die Höhe des Leerstandes (Leerstandsquote) wirkt sich bei den einzelnen Gebäudetypen recht unterschiedlich auf den Heizenergieverbrauch aus. Die Gründe dafür sind im wärmetechnischen Ausgangszustand selbst, vor allem aber in der Gebäudegeometrie der unterschiedlichen Typen zu suchen.

Ist ein Gebäude noch nicht wärmetechnisch saniert, wirkt der Leerstand auf den gebäudeinternen Wärmestrom nicht so eindeutig wie erwartet. Bei günstiger Lage des Leerstandes, z. B. wenn die komplette Erdgeschosszone leer steht, können aufgrund der Pufferwirkung sogar Minderverbräuche auftreten. Bei wärmetechnisch guten Gebäuden kommen Temperaturdifferenzen innerhalb des Gebäudes erheblich stärker zum Tragen, aber auf niedrigem Niveau. D. h., je besser die Gebäudehülle gedämmt ist, umso sensibler „reagiert“ das Gebäude auf innere Temperaturunterschiede. Das führt in fast allen Fällen zu Mehrverbräuchen an Heizenergie für die verbleibend genutzte Wohnfläche.

Je nachdem, wo der Leerstand im Gebäude auftritt, ändert sich die für die Energiebilanzrechnung wichtige Hülle des beheizten Volumens. Sie kann kompakter oder wesentlich zerklüfteter werden. So können Flächen für Wände oder Decken gegen außen kleiner werden bzw. Flächen und U-Werte für Wände oder Decken gegen unbeheizt hinzukommen. Damit lassen sich die ermittelten Mehr- aber auch Minderverbräuche an Heizenergie erklären.

Von wenigen Ausnahmen abgesehen, lässt sich feststellen, dass Leerstandsquoten bis zu 10 % bei unsanierten wie bei sanierten Gebäuden zu Mehrverbräuchen an Heizenergie für die verbleibend genutzten Wohnungen führen. Bei Leerstandsquoten über 10 % wirken sich Unterschiede beim wärmetechnischen Standard der Gebäude deutlicher aus. So können bei einigen Gebäudetypen (z. B. Gebäude der Baujahre bis 1918 sowie der Baujahre 1950 bis 1960) bei schlechtem wärmetechnischen Standard hohe Leerstandsquoten zu geringeren Heizenergieverbräuchen führen, als bei voller Belegung (je nach Gebäudetyp von bis zu 12 %). Bei wärmetechnisch hochwertig sanierten Gebäuden führen hohe Leerstandsquoten i. d. R. auch zu höheren Heizenergieverbräuchen in den verbleibend genutzten Wohnungen, da interne Wärmeströme bedeutsam sind. Je nach Gebäudetyp sind relative Mehrverbräuche von bis zu 45 % möglich, deren absolute Höhe aber geringer ist als bei unsanierten Gebäuden.

Neben der Leerstandsquote hat die Leerstandsverteilung (Tab. 1), ob ungeordnet oder geordnet, ebenfalls Einfluss auf den Heizenergieverbrauch der genutzten Wohnungen.

Tabelle 1:    Untersuchungsbeispiele (Quelle: IÖR)

GWB – Geschosswohnungsbau

Die im Rahmen der Untersuchung ermittelten Heizenergieverbräuche streuen teilweise erheblich. Das kann anhand einer Detailuntersuchung von zwei Gebäudetypen erläutert werden (Abb. 2). Bei der geschlossenen Blockrandbebauung bis 1918 zeigen sich im unsanierten Zustand bei einer Leerstandsquote von 10 % kaum sichtbare Veränderungen des Heizenergieverbrauches. Erst ab einer Leerstandsquote von 20 % bzw. 40 % werden Unterschiede deutlich. Die ungeordnete Verteilung des Leerstandes erzeugt mit steigender Leerstandsquote einen zunehmenden Mehrverbrauch an Heizenergie. Ge­ordneter Leerstand führt demgegenüber zu einer Verringerung des eigentlichen Heiz­ener­gie­ver­brauches. Der Grund dafür liegt in der Gebäudegeometrie. Die zu beheizenden Wohnungen werden von leer stehenden Wohnungen eingehüllt, d. h. energetisch gepuffert. In wärmetechnisch hochwertig sanierten Gebäuden der Baujahre bis 1918 ist dieser Unterschied zwischen ungeordneter und geordneter Leerstandsverteilung auch vorhanden, jedoch nicht so deutlich ausgeprägt. Während bei ungeordnetem Leerstand eindeutig Mehrverbräuche an Heizenergie entstehen, sind bei geordnetem Leerstand kaum Veränderungen gegen­über der vollen Belegung zu verzeichnen.

Betrachtet man den Geschosswohnungsbau der Baujahre 1970 bis 1980, sind keinerlei Minderverbräuche an Heizenergie zu erwarten. Mit steigender Leerstandsquote steigen die Mehrverbräuche, wobei die ungeordnete Leerstandsverteilung stets zu höheren Heiz­ener­gieverbräuchen führt.

Abbildung 2:  Einfluss der Leerstandsverteilung auf den Heizenergiebedarf der genutzten Wohnungen – geschlossene Blockrandbebauung bis 1918 und Geschosswohnungsbau 1970 bis 80 im Vergleich     (Quelle: IÖR)

Diese beiden Beispiele verdeutlichen, dass die Wirkungen von ungeordnet und geordnet verteiltem Leerstand auf den Heizenergieverbrauch stark von der objektspezifischen Gebäudegeometrie abhängen. Die hier angegebenen Werte können daher nur als eine erste grobe Orientierung dienen. Dennoch lässt sich generell feststellen, dass es eindeutig Differenzen zwischen dem Heizenergiebedarf bei ungeordnetem und bei geordnetem Leerstand gibt. Diese Differenzen kommen in unsanierten Gebäuden mit durchschnittlich 22 kWh/m²*a deutlicher zum Tragen als in wärmetechnisch sanierten Gebäuden, wo der Unterschied durchschnittlich 11 kWh/m²*a ausmacht.

Teil 2: Heizkosten

Leerstandsbedingte Differenzierung der Heizkosten

Ob und in welchem Maße die einzelnen Bewohner (nachfolgend Mieter genannt) von den leerstandsbedingten Veränderungen des Heizenergieverbrauches betroffen sind und letztlich Heizkostensteigerungen hinnehmen müssen, ist vor dem oben genannten Hintergrund sehr differenziert zu beantworten. Allerdings können sich auch aufgrund des Abrechnungsmodus der Heizkosten sehr unterschiedliche Heizkostenentwicklungen für die Mieter aber auch den Vermieter ergeben. Die folgenden Ausführungen möchten die aufgrund des Abrechnungsmodus sehr spezifischen Zusammenhänge zwischen Wohnungsleerstand und Heizkosten vor allem aus Vermieterperspektive beleuchten.

Betrachtet werden zentral beheizte Geschosswohnungsbauten mit unterschiedlichem Baualter und unterschiedlichem wärmetechnischen Standard. Gemäß der Heizkostenverordnung sind von den Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungsanlage mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent nach dem in kWh oder Einheiten erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen (Verbrauchskosten). Der verbleibende Teil wird nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab, in der Regel nach der Wohnfläche, umgelegt (Grundkosten). Die Bezugsfläche für die verbrauchsunabhängige Heizkostenumlage darf bei Wohnungsleerstand nicht um die Quadratmeter der leer stehenden Wohnung(en) reduziert werden.

Die auf den leer stehenden Wohnraum entfallenden Heizkosten hat derjenige zu tragen, der über den Raum verfügen kann. Bei nicht vermietetem Wohnraum ist dies der Gebäudeeigentümer bzw. eine ihm gleichgestellte Person (nachfolgend Vermieter genannt). Aufgrund des verbrauchsunabhängigen Umlagemaßstabes wird somit der Vermieter mit einem Teil der von den Mietern verursachten Heizkosten belastet. Damit entstehen dem Vermieter selbst dann Heizkosten, wenn der leer stehende Wohnraum unbeheizt ist (Abb. 3).

Abbildung 3:  Schematische Darstellung der Heizkostenentwicklung bei zunehmendem Leerstand (Quelle: IÖR)

Die Heizkostenentwicklung der Mieter resultiert aus dem Saldo von Grund- und Verbrauchskostenentwicklung.[2]  Sie ist neben dem konkreten Heizenergieverbrauch für die betreffende Wohnung abhängig von dem Heizenergieverbrauch im gesamten Gebäude und der Höhe des verbrauchsunabhängigen Anteils der Heizkostenumlage. Eventuelle leerstandsbedingte Heizkostensteigerungen, infolge eines Mehrverbrauches an Heizenergie in der Wohnung, werden kostenseitig gemindert durch die verbrauchsunabhängige Heizkostenumlage auf den Vermieter. Das kann so weit gehen, dass der Mieter trotz eines Mehrverbrauches an Heizenergie rückläufige Heizkosten hat. Bei den Mietern, deren Wohnungen nicht unmittelbar an leer stehende angrenzen, bewirkt die beschriebene verbrauchsunabhängige Heizkostenumlage auf den Vermieter grundsätzlich eine Reduzierung der Heizkosten.

Rahmen für die Untersuchung der Heizkosten des Vermieters

Nachfolgende Berechnungsbeispiele gehen davon aus, dass eine unbewohnte Wohnung nicht aktiv beheizt wird. Für die Heizenergie (Gas) wird ein konstanter Preis von 5 Cent/kWh zugrunde gelegt. Weitere Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungsanlage und unkontrollierte Rohrleitungsverluste bleiben unberücksichtigt. Für die bewohnten Wohnungen wird angenommen, dass alle Räume über die gesamte Heizperiode auf 20 °C beheizt werden. Die vermieterbezogene Heizkostenermittlung basiert auf den von Deilmann, Gruhler und Werner für sechs Gebäudetypen (Tab. 1) beispielhaft berechneten Heizenergieverbräuchen. Die Studie differenziert nach dem Ausmaß des Leerstandes (0 %, 10 %, 20 % bzw. 40% der Energiebezugsfläche) sowie seiner Verteilung (ungeordnet, geordnet) und dem wärmetechnischen Sanierungsgrad des Gebäudes (unsaniert, normal saniert, hochwertig saniert).

Heizkosten des Vermieters

Insoweit für die leer stehende(n) Wohnung(en) kein Wärmeverbrauch gemessen wird, fallen für den Vermieter keine Verbrauchskosten an. Aus der wohnflächenbezogenen Umlage der Grundkosten ergibt sich für den Vermieter dennoch, dass er bei Leerstand einen bestimmten prozentualen Anteil von den Heizkosten zu tragen hat (Tab. 2).

Tabelle 2:    Leerstandsbedingter Anteil des Vermieters an den Heizkosten (leer stehende Wohnung(en) unbeheizt, Quelle: IÖR)

Die Höhe des Anteils ist abhängig von dem Ausmaß des Leerstandes und der Höhe des verbrauchsunabhängigen Anteils der Heizkostenumlage. Je größer der Leerstand und der verbrauchsunabhängige Anteil der Heizkostenumlage, desto höher ist der Anteil des Vermieters an den Heizkosten.

Die Höhe des Anteils ist unabhängig von dem Gebäudetyp, dessen wärmetechnischen Sanierungsgrad sowie der Verteilung des Leerstandes im Gebäude.  Diese Gegebenheiten  bestimmen in Verbindung mit dem Umfang des Leerstandes und dem Nutzerverhalten den tatsächlich gemessenen Heizenergie­verbrauch und damit die absolute Höhe der Heizkosten.

In den Beispielrechnun­gen wurden dementsprechend für die Vermieter sehr unterschiedliche Heizkosten ermittelt. Aus den Fallbeispielen ergeben sich bei einer verbrauchs­un­abhängigen Heizkosten­umlage von 30 % für die Vermieter jährliche Heizkosten (Grundkosten) von 0,10 EUR­/­­m² Gesamtwohnfläche bei 10% Leerstand bis 1,10 EUR/m² Gesamtwohnfläche bei 40 % Leerstand. Ein verbrauchsunabhängiger Heizkostenanteil von 50 % bedeutet 0,15 EUR/ m² Gesamtwohnfläche bis 1,80 EUR/m² Gesamtwohnfläche. In einem unsanierten Geschosswohnungsbau der Baujahre 1919 bis 1930 mit einer Wohn­fläche von 505 m² können bei 40 % ungeordnetem Leerstand  für den Vermieter jähr­liche Heizkosten von etwa 500 EUR (30 % Grundkosten) bzw. 800 EUR (50 % Grundkosten) anfallen.

Mit Blick auf die Kostenentwicklung beim Vermieter sind ein hoher Sanierungsgrad und eine geringe verbrauchsunabhängige Heizkostenumlage (30 %) grundsätzlich günstiger. Die Verteilung des Leerstandes innerhalb eines Gebäudes gewinnt für die Höhe der vom Vermieter zu tragenden Heizkosten umso mehr an Bedeutung, je größer die Leerstandsquote im Gebäude und je geringer der Sanierungsgrad des Gebäudes ist. In diesen Fällen wird die räumliche Ordnung des Leerstandes innerhalb eines Gebäudes für den Vermieter interessant (Abb. 4).

Abbildung 4:     Beispiele für jährliche Heizkosten (Grundkosten) der Vermieter aufgrund von Wohnungsleerstand in zwei ausgewählten Gebäudetypen, differenziert nach dem Sanierungszustand des Gebäudes und der Verteilung des Leerstandes (Kosten je m² Gesamtwohnfläche, Quelle: IÖR)

Die höchsten Einsparungen durch das Ordnen des Leerstandes ergeben sich bei den Untersuchungsbeispielen für die Gebäudetypen GWB 1919 bis1930, GWB 1970 bis1980 und geschlossene Blockrandbebauung bis 1918.

Fazit

Der mit den Gebäuden verbundene energetische Aufwand für die Wohnnutzung steigt relativ mit dem Maß der Unternutzung (Leerstand). Wenn ein großer Teil des Wohnungs- und Gebäudebestandes längerfristig nicht bewohnt ist, werden damit nicht nur bestehende Ressourcen nicht genutzt, sondern die Nutzung der bewohnten Fläche verbraucht spezifisch sogar mehr Ressourcen für den Betrieb (Heizenergie). Neben diesem ökologischen Problem steht für den Gebäudeeigentümer die Finanzierbarkeit der Unternutzung.

Bei Leerstand wird der Vermieter immer durch die Grundkosten der leer stehenden Wohnungen belastet, dies umso deutlicher, je schlechter der wärmetechnische Gebäudestandard und je höher der verbrauchsunabhängige Anteil der Heizkostenumlage ist.

Die Mieter profitieren bei Leerstand durch die Umlage eines Teils der Heizkosten auf den Vermieter, aber auch sie müssen in vielen Fällen mit einer Erhöhung der Heizkosten rechnen. Da die Heizkostenentwicklung der Mieter vom Gebäudetyp, der Leerstandsquote und dem wärmetechnischen Standard sowie von der konkreten Wohnsituation abhängt, muss jeder Fall einzeln betrachtet werden. Dennoch gilt: Bei hoher Leerstandsquote und energetisch schlechtem Gebäude gibt es unter den Mietern mehr Gewinner als Verlierer. Das Nachsehen hat vor allem der Vermieter.

Die vorgenommenen Betrachtungen gehen davon aus, dass die leer stehenden Wohnungen nicht aktiv beheizt werden. Im Falle einer Temperierung derselben, würden dem Vermieter noch höhere Heizkosten, als hier dargestellt, entstehen. Aber auch die Mieter würden in dem Fall über die verbrauchsunabhängige Heizkostenumlage an dem Heizenergieverbrauch für die leer stehenden Wohnungen zusätzlich beteiligt.  Ziel eines ökologischen und kostenbewussten Handelns sollte es daher sein, die „unnützen“ Verbräuche an Heizenergie in den leer stehenden Wohnungen und den daran angrenzenden zu minimieren. Ein Ordnen des Leerstandes hilft Vermietern und Mietern Heizkosten sparen und ist zugleich ein Beitrag zur CO₂-Einsparung. Die Mehrverbräuche an Heizenergie können um bis zu 20 % reduziert werden.

Die hier vorgestellten instruktiven, aber konstruierten Beispielrechnungen sollen verdeutlichen, dass die mit dem Leerstand verbundenen „unnützen“ Heizenergieverbräuche ein ernst zu nehmendes Problem darstellen. Kostenseitig besonders betroffen ist insbesondere der Vermieter. Das Ausmaß einer möglichen Kostenmehrbelastung für die Mieter ist zu relativieren. Andere heizwärmebedarfsbestimmende Faktoren, wie jahresklimabedingte Differenzen, Energiepreisschwankungen, Nutzerverhalten und gebäudegeometriebedingte Differenzen sind häufig mindestens ebenso bedeutsam. Besonders die geometriebedingten Differenzen sind zum Teil erheblich.[3] In Anbetracht dessen sollte die Wirkung von Leerstand für die Heizkostenentwicklung der Mieter nicht überbewertet werden. Für den Vermieter hingegen ergeben sich in jedem Fall zusätzliche finanzielle Belastungen.